降息了,适合提前还房贷吗?专家:这两点需注意

靴子终于落地！8月22日，首套和二套房房贷利率下限分别降至4.1%、4.9%，达2019年以来新低。

加上近两年投资市场“腥风血雨”，这让很多在利率高点入手的购房者选择了提前还贷。家住黄埔区的陈先生便是其中之一。

他告诉南都·湾财社记者，“手上攒了一笔钱，银行理财收益不高，也没有更好的投资渠道，还不如把剩下的房贷都还掉”。

现在是提前还贷的好时机吗？什么情况适合提前还贷？

房贷利率下限达2019年来新低

22日，中国人民银行官网公布的1年期贷款市场报价利率(LPR)为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。其中，1年期LPR较上月下降5个基点，与房贷密切相关的5年期以上LPR则下调15个基点，力度超出市场预期。

值得注意的是，2022年截至8月，5年期以上LPR共计下调35个基点，为2019年房贷利率换锚5年期以上LPR之后降息力度最大的一年。

本次5年期以上LPR下降至4.3%后，同时亦预示着购买普通住宅的首套房房贷利率下限降至4.1%，二套房房贷利率下限为4.9%。

近期，部分二、三线城市房贷利率已下调至此前房贷利率下限水平，本次LPR调降后，房贷利率下限进一步降低，各地房贷利率下调仍存在空间。

中指院分析认为，房贷利率下调，可降低购房者置业成本，本次降息是落实国务院“支持住房刚性和改善性需求”的要求，对市场信心和市场预期的企稳将起到积极作用。

广州部分银行首套不加点！少还多少钱？

本次五年期LPR下调15BP后，结合央行5月15日新政，居民利息支出能节省多少钱？按贷款金额300万元、期限30年、等额本息还款，让我们来算一笔账。

下调前，首套房贷利率按最低4.45%-20BP，每月还款14758.2元。

调整后，首套房贷利率按最低4.3%-20BP，每月还款14495.95元，30年总支出利息减少超9.4万元。

不过，不是所有城市的首套房贷款利率都按最低房贷利率执行，各地的实际房贷利率在LPR利率基础上的加点政策也不同。

据克而瑞监测，综合广州各大银行的最新加点情况来看，目前广州不少银行实行首套不加点，也就是最低按照4.3%执行。

目前广州各大行首套执行利率在4.30%-4.50%之间，其中工商银行、农业银行、平安银行、广发银行等银行执行首套不加点；二套执行利率普遍加点60BP，执行利率为4.90%，建设银行加点较高，执行利率为5.05%。

当然，银行还需要根据不同的楼盘、首付的比例，以及贷款人的资质来调整相应的贷款利率。

提前还贷是否好时机？

房贷利率达2019年以来新低，也让很多在利率高点入手的购房者心理不平衡，选择提前还贷。在他们看来，手里的闲钱不知该如何投资增值，还不如把利率高点入手的房贷给还了。

值得注意的是，房贷也并不是每个人提前还都很划算，提前还贷划算与否，主要与贷款偿还方式、剩余年限和房贷利率有关。

目前房贷主要有两种还款方式，一种是等额本金，是将本金平均分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。一种是等额本息：是借款人每月按相等的金额偿还贷款本息，其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。

业内专家分析认为，当等额本息已还期数超过贷款周期的1/2、等额本金已还期数超过贷款周期的1/3，该支付的利息都差不多支付完了，再考虑提前还款意义不大。

针对目前出现的“提前还贷潮”，贝壳研究院广州分院院长李茂喆分析认为，“这主要还是受宏观大环境影响，部分人群认为未来可能面临收入降低等情况。所以其想在当下还有一定存款的时候提前还款，未来面临调整的时候生活压力会相应小一些”。

他认为，“对于大多数人来说，提前还款也许并不是一个明智的选择，首先提前还款看上去节省了利息，但其实并没有考虑货币贬值，如果考虑到未来的20、30年物价的上升，货币的贬值，提前还款大概率是不划算的，而且目前确实贷款利率在持续下降”。

提前还贷要注意两点

不过有几类人是适合提前还款的。

第一类，有钱任性，提前还了还有充足的余粮，确实还不还都无所谓。

第二类，近1-2年房贷利率非常高的人群，比如利率都超过了5%甚至有些可能达到6%的，那可以适当提前还款。但是这么高利率的人基本也就这1-2年的人会多些，早些年甚至基准利率还打折的人，三思而后行。

那么，提前还贷要注意什么问题？

首先，李茂喆建议，“如果考虑提前还款，最应该注意一点就是找银行算下未来要还的资金中，本金和利息的比例关系，如果剩下的还款金额中利息基本已经还得差不多了，本金占绝大多数了，可以再考虑下真的是否还需要提前还。

其次，要注意违约金。

日前，因8月1日在官网发布的一则《关于个人按揭类贷款、个人线上贷款抵押贷（消费）提前还款补偿金收费调整的公告》，交通银行“提前还款补偿金收费”话题在社交平台引起热议。不过在舆论风波中，短短一天内就删除了官网公告。

事实上，目前各家银行对提前还房贷是否收取补偿金均有所不同。

南都·湾财社记者 王艳玲

文章转载自：南方都市报