报告:三四线城市去化周期达26个月 创新高

克而瑞研究中心的较新报告显示，3月，成交不济带动百城库存去化周期继续拉长，由2022年2月末的19.49个月跳增至22.70个月，显著高于2021年同期水平。其中，三四线城市去化周期已达到25.83个月，显著高于百城平均。

报告显示，3月，虽然成交略有复苏，但仍显著不及去年同期，百城库存去化周期延续稳步上行趋势，由2022年2月末的19.49个月跳增至22.70个月。不同能级城市皆保持上扬，一线城市增至15.55个月，二线城市增至21.56个月，同比涨幅均在60%以上，目前库存风险基本可控，而三四线城市去化周期已达到25.83个月，超过疫情期高位（25.18个月），显著高于百城平均，去化风险浮出水面，同比翻番，居不同能级之首。

具体来看，一线城市分化加剧：北京、广州去化周期超18个月警戒线，深圳为13.49个月风险可控，上海不足6个月，库存风险相对较小。变化趋势来看，北京、上海、广州、深圳均呈现同环比齐增，其中广州涨幅居首，主要源于市场整体供需两淡，房企推盘积极性不高，单盘以10-20套小体量促销形式推货为主，3月整体去化率仅20%左右，仅为去年同期的一半，购房者观望情绪浓厚。上海3月去化周期略有延长，从上月的已由4.67个月升至5.93个月，主要是受到集中供应和新冠疫情突袭的双重影响。

30个二线城市中库存消化周期超过2年的达到13个，分别为哈尔滨、长春、呼和浩特、大连、兰州、沈阳、青岛、昆明、南宁、郑州、天津、武汉、厦门，以北部和中西部内陆城市居多，成交相对惨淡；仅有7城去化周期在12个月以内。从变化情况来看，同环比均呈现出涨多跌少，其中哈尔滨、长春、呼和浩特、大连、兰州、沈阳、昆明等面临去化周期大于30个月且同环比齐增，整体库存风险依旧较大。与之形成鲜明对比的是，石家庄、太原得益于供应缩量，去化周期同环比齐降。

值得注意的是，三四线城市形势更为严峻，去化周期高达25.83个月，已经超过2020年疫情期间水平，环比上月大幅上涨11%，而同比增幅在不同能级中居首，库存压力骤增。66城中38城去化周期已在20个月以上，其中防城港、烟台、北海、宝鸡、淄博等内陆三四线主要是历史遗留问题，库存基数较大，整体成交转淡下，去化周期保持同环比齐增，而惠州、珠海、东莞、金华、泉州、汕头、中山等则因前期需求透支叠加调控加码等多重因素，去化周期拉长至30个月以上。而三亚等迎来此消彼长的轮动行情，去化周期不足10个月且低于去年同期，整体库存风险相对较小。

克而瑞研究中心认为，4月，狭义整体库存或将延续稳步回落态势。随着多地陆续出台了降首付、降房贷利率等多重利好政策“托市”，供需预计持续复苏。东南沿海经济发达的核心二三线城市诸如杭州、南京、宁波、合肥等有望率先复苏，狭义库存有望延续小幅下行，低位波动态势；而库存压力将主要集中在基本面缺乏支撑且购买力严重不足的广大三四线城市，诸如防城港、连江、烟台、北海、宝鸡等，这些基本都是人口净流出城市，目前商品住宅消化周期均在45个月以上，即便供应不再放量，以目前低迷的成交走势来看，中长期库存风险依旧较大。

来源：证券时报