中央政治局会议:稳定房地产市场 因城施策用足用好政策工具箱

21世纪经济报道记者李莎 北京报道

中共中央政治局7月28日召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。

会议指出，要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。

同样是对房地产工作进行部署，本次中央政治局会议与4月29日召开的中央政治局会议的相关表述存在差异。4月29日中央政治局会议强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。

今年以来各地支持政策频出，市场有所恢复但仍处调整期，经历“业主停贷”事件后，不少房企尤其是民营房企面临更大压力，也影响购房者信心和市场预期恢复节奏。

在这样的背景下，中央政治局会议对房地产表述出现明显变化意味着什么？下半年房地产政策重心是否会发生变化？如何稳定房地产市场守住安全底线？

要稳定房地产市场

自2016年中央经济工作会议提出“房住不炒”以来，在各类会议对房地产的表述中，“房住不炒”经常出现首位，奠定了房地产政策调控的总基调，而本次中央政治局会议则有所调整。

“‘要稳定房地产市场’的表述排在了‘房住不炒’的前面，充分说明当前房地产市场的矛盾在于出现了不稳定的因素。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说。

诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱表示，上半年虽然地方政策不断放松，但从市场交易数据来看，仍然不及去年同期，居民购房观望情绪较浓，市场不稳定现象频现。这些不稳定因素包括市场交易疲软、出现停工停贷风波、房企债务风险较大等。

据国家统计局数据，从房价、成交、开发商到位资金等维度来看，市场修复迹象明显，但截止到6月，70城房价指数仍未止跌；6月商品住宅销售额和销售面积环比增幅超65%，带动今年以来各月累计销售数据同比降幅首次收窄，同期降幅首次收窄的还有年内开发商到位资金，但前述两项数据年内同比变化尚未转正。

近期多地多停工或烂尾项目业主集中申请停贷，部分房企流动性承压，影响市场恢复节奏。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，整体来看，“稳地产”对“稳经济”尤为重要，当前房地产市场仍面临较多的不稳定因素，短期房地产政策优化调整力度仍有望加大，供需两端政策均有空间，重点关注二线城市政策改善带来的需求释放。

但这并不意味着“房住不炒”不再重要，本次中央政治局会议同样强调，要“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”。

保交楼、稳民生

中央政治局会议对房地产表述的另一大变化，是提出要“压实地方政府责任，保交楼、稳民生”。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，“保交楼”排名前列次出现在中央政治局会议这样的重要会议上，佐证了“稳民生”占据房地产管理工作的首位，也彰显了国家对于房地产行业管理的出发点，首先是民生保障。推动“保交楼、稳民生”，关键是压实地方政府的主体责任。

东方证券首席经济学家邵宇向21世纪经济报道记者表示，本次中央政治局会议对房地产的表述强调了底线思维，开发商是项目开发和建设的主体，保交楼需要推进开发商的项目建设和项目收尾节奏，而地方政府要发挥更加重要的监管责任。

实际上，“业主停贷”事件发生后，7月14日，银保监会就对“保交楼”进行回应，明确将加强与住建部门、中国人民银行工作协同，支持地方政府积极推进“保交楼、保民生、保稳定”工作，依法依规做好相关金融服务，促进房地产业良性循环和健康发展。

7月21日，国新办新闻发布会上，银保监会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞再次回应，银保监会协同配合多部门，在地方党委政府“保交楼”工作安排的总体框架下，指导银行积极参与相关工作机制，配合压实企业、股东等相关各方责任，遵循市场化、法治化原则，主动参与合理解决资金硬缺口方案研究，做好具备条件的信贷投放，协助推进项目快复工、早复工、早交付等等。

各地相关工作已经展开。如7月19日四川遂宁提出针对房企和开发项目的“一对一”政策，再如近期郑州召开重点房企项目情况汇报会议，对7家头部房企优先帮助纾困等。

李宇嘉认为，当前保交楼政策比较清晰，包括地方党委和市政府全局统领，商业银行等机构密切配合，房企等积极参与复工。亦不排除下半年中央和各金融部门有新一轮保交楼政策推出，并在下半年推动房企施工、化解房企债务压力、维护购房者合法权益等方面有所表现。

因城施策用好用足政策工具箱

本次中央政治局会议提出，“因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求”，在重申“因城施策”和“支持刚性和改善性住房需求”的同时，强调各地要基于本地实际，“用好用足政策工具箱”。

王小嫱表示，“因城施策用好用足政策工具箱”的表述首次出现在中央政治局会议文件中，释放出下半年各地政府要结合当地实际情况出台有效政策，加速稳定房地产市场。

中指研究院统计发现，上半年全国180余个省市放松了房地产调控政策，出台频次近500次。该机构认为，4月以来，信贷政策持续改善以及各地高频优化楼市政策，标志着地产政策进入实质性放松阶段。

7月各地支持性政策继续推出。据中原地产研究院不完全统计，截止到7月25日，7月已有超80城，出台80余条稳楼市政策。

整体来看，邵宇指出，对比之前相关表述，本次中央政治局会议“用好用足政策工具箱”的表述更加积极，但政策目标仍指向支持刚性和改善性住房需求。

贝壳研究院分析认为，政策工具箱里既会包含需求侧支持政策，除了动用限购、限贷、限售等降低购房门槛和购房成本外，契税补贴、住房补贴、发放消费券等促进住房消费的力度也有加大的空间。

除此之外，上述机构认为，后期将更侧重供给端的政策支持，例如预售资金监管的优化、房企纾困政策等。

李宇嘉认为，房地产市场下滑超预期，并非需求端政策纾困不给力，而是供给端冲击持续存在，影响市场预期和风险预期。

“不解决供给端的问题，房地产市场源头上的冲击就解决不了，楼市就难以稳定下来，全链条下行就难以避免，保交楼也难以实现。”李宇嘉说。