烂尾楼业主选择停贷: 法律风险下该何去何从

[ 近日，一份“名门翠园业主强制停贷告知书”在网上流传，业主称该项目已逾期交房1000多日，目前仍全面停工。 ]

谈起五年前的买房经历，王君一度哽咽。

2017年，楼市正热，王君和妻子卖掉一套二手房，选中郑州金水区一个网红热盘——名门翠园，打算买来方便工作和孩子上学。没想到，抱着两岁女儿到售楼处买房那天，成为他人生中最追悔莫及的时刻。

2018年，名门翠园成为郑州楼市“销冠”，王君也沉浸在买房喜悦中。到2019年末，王君发现异常，自己千挑万选的项目，竟然停工了。这一停就是两年，中间虽有断断续续复工，但经历了疫情及洪水冲击，这个项目彻底成为业主心头的一道伤疤。

近日，一份“名门翠园业主强制停贷告知书”在网上流传，业主称该项目自开盘以来累计销售金额近百亿元，但逾期交房1000多日，目前仍全面停工。如果8月8日前项目未复工，翠园贷款买房的业主将停止偿还贷款，直至交房办妥房产证为止。

不仅是王君所在的名门翠园，近期多地烂尾楼业主都发布声明，要强制停止偿还贷款，直至相关项目完全复工为止，涉及城市包括河南省的郑州、商丘、新乡、南阳、周口，以及山西、江苏、江西、湖南、湖北、广西、陕西等多省份内的城市。

有业内法律人士称，如果未经法院判决，或没有达成停贷协议，贸然停贷购房人就成了违约方，征信会受到影响，还可能被诉到法院，甚至被法院强制执行。“我们也不想成为别人眼中的异类，但大家都是普通人，不能钱房两空啊。”王君称。

“网红盘”的陨落

在郑州的问题楼盘中，名门翠园因停工时间长、维权事件频发，几乎无人不晓。但在数年前，该项目曾经大受追捧、开盘热卖，一度风光无限。

名门地产——名门翠园项目背后的开发商，在2017年推出了该项目。当时，郑州房地产市场正火热，起家河南的名门地产也急速扩张，前后几年大举拿下郑州多个旧改项目，其中便包括金水北区“较大的城中村改造综合体项目”名门翠园。

项目开盘后，包括王君在内的购房者热情满满，有的为孩子在附近上学、有的受市场气氛烘托，纷纷上车了该楼盘，最早的一批约定2019年末交房。与此同时，名门地产在郑州同步开发了多个楼盘，甚至还将扩张的脚步延伸到省外，比如深圳。

没想到，看似风风火火的场面，在交房日到来前便戛然而止。2019年10月，项目总包方在名门翠园门口贴出声明，称名门严重拖欠工程款，项目工程进展严重滞后。业主未在约定的时间收到房，与此同时，关于名门地产资金链断裂的声音开始流出。

2021年以来，名门地产旗下多项目接连停摆，更有员工投诉其拖欠工资，当时经人社局核实反馈，该公司经营不正常。中建二局、广发银行、中融国际信托等，都曾将名门地产告上法庭，后者共35次被列为失信被执行人，被执行总金额达107亿元。

名门翠园的项目开发公司圣鸿置业，也在经历多轮股权变动后，与名门地产脱离了关系。

一时间，名门翠园的业主陷入难拿违约金、收房无门的境地。据王君称，目前项目工程进度大约60%，工地一个人都没有，已经完全停掉。如果要完成项目的后续建设，大概还需要9个亿资金。这期间，短暂进来过接盘方，但都没有实质性进展。

今年7月份，“好消息”突然传来，一张网传海报内容显示，名门翠园被抵押物将于近日进行解押，名门翠园实控方会将解押资金如数上缴政府监管账户，用于项目复工复建；施工方中建七局、中天建设也表示会积极配合政府复工。

据悉，这是近期金水区丰庆路街道办事处召集各方开会的纪要。不过，名门翠园的许多业主依然充满担忧。“今年5月办事处便说过问题已经解决，但6月去问又不行了。这次说8月有望复工，不知道会不会成真。”

业主无奈“停贷”

眼看楼盘复工艰难，王君迫于生活压力，动了“停贷”的念头。

数月前，王君便跟银行沟通、申请直接停贷，银行方面称业主与其属于借贷关系、跟开发商属于买卖关系，贷款停不了。今年郑州疫情后，银行挨个给业主打电话，称可以帮忙申请延期还款、最长一年，等延缓期过后再还，但有的需要复利。

就这样，王君暂时按银行的延期还款政策，缓解了几个月的燃眉之急。不过，等12月到期后，王君也没有继续还款的打算。“如果全部停掉，银行可能会起诉、直接拍卖房子、征信也会受影响，但我没办法，如果再继续往里扔钱，就没法生活了。”

名门翠园的另一名业主，也有类似情况。据该业主称，她今年3月份就直接停掉了还款，没有跟银行沟通，6月份银行找到她，说可以申请延期到12月，不过要还3～6月的罚息。“即便项目复工，我也不打算还，要等交房再说，否则太多不稳定因素。”

“现在烂尾楼的解决看不到希望，但是业主一边还房租、一边还房贷，加上疫情影响，其实生活都很艰难。”一位同样是名门翠园业主的律师称，听说小区很多人已经停贷了，其他业主在如今环境下也处境艰难，如果下月不复工就准备停了。

上述业主表示，多家银行因疫情出台了延期还款政策，并不是针对烂尾楼的，不过业主也可申请，宽限期三个月到一年不等。“延期还款是暂时性缓解，短期内不用还钱，但后期要还复利。业主的较低诉求，是暂停还款到交房为止，以度过这段艰难时期。”

值得注意的是，与名门翠园一起，近期多个城市都出现业主意欲“停贷”现象。

对这些业主来说，选择“停贷”也是无奈之举。“我们也不想成为异类，成为别人眼中的维权人，但现在两个孩子每月幼儿园支出5000元、加上房租和贷款压力，我和爱人工作也出现波折，生活实在很难支撑下去了。”王君说。

律师提示风险

烂尾楼业主选择“停贷”，在法律上能否站得住脚，对此多位律师提示了相关风险。

北京金诉律师事务所主任律师王玉臣告诉排名前列财经，在很多烂尾楼项目里，银行违规放贷难辞其咎。以住宅为例，根据相关规定，在主体没有完工之前，银行是不能放贷的，而不少银行提前放贷。但在司法实践中，也很少有法院会直接判这种情况可以直接停贷。

王玉臣表示，如果未经法院判决停贷，或者没有达成停贷协议，贸然停贷购房人往往就成了违约方，征信就会受到影响，还可能被诉到法院，甚至被法院强制执行。看起来似乎很不公平，但从按揭合同的约定看，肯定不会约定这种情况可以停贷。所以特别建议，在银行的按揭合同中，增加关于银行违规放贷的违约责任。

上海市光大律师事务所高级合伙人徐军律师称，业主和开发商之间的购房合同关系、业主和银行之间的按揭贷款合同关系，基本是两个独立的合同关系（尽管有银行将开发商作为业主还款的担保人）。因此，即便开发商出现违反购房合同的约定，例如逾期交付房屋等，业主也只能依据购房合同关系向开发商主张权利。

“而在业主与银行之间的贷款合同关系项下，除非银行发生了违反贷款合同约定的行为，致使业主有权停止向银行还贷，否则业主做出的停止还贷行为，将构成对贷款合同的违反并将向银行承担违约责任。”徐军告诉排名前列财经。

总而言之，贸然停贷对业主有诸多不利影响。王玉臣建议，如果买房遇到烂尾楼，在实际操作中要根据项目情况来应对。首先，尽快通过政府信息公开申请、自己银行流水查询等多种方式，核实项目的预售房款监管情况。

当下，几乎所有烂尾楼的出现，都和项目预售房款被挪用有关系。以郑州一网红热盘瀚海思念城为例，原定今年6月30日交房，但项目未兑现承诺，引发了2015年便内购的业主、此后2019年高位上车的业主维权，有人七年都没等来房子。

该项目一业主告诉记者，他们最近收到房管局的回函，证实该楼盘违规挪用26亿资金。“当时买的时候排了一夜队，还要托黄牛抢房，而隔壁的盘精装修交付，每平方米比我们的便宜3000元，现在已经交付入住了，我们项目仍在艰难复工。”

王玉臣建议，若核实发现存在挪用预售资金的情况，应尽快申请建委部门对这种违法行为进行调查处理。如果交房已经延期，可提起逾期交房违约金的民事诉讼。如果楼盘彻底烂尾，房子的状态又根本没法用，可以立刻起诉要求解除合同，返还购房款。

“必要的时候，可以申请开发商破产，在破产清算中行使业主基本债权优先权。”王玉臣称，如果一个项目主体已经完工，不建议解除合同，可以把推动复工作为排名前列目标。若楼盘前景还不错，可多方协商进行重组，或尝试推动新开发商接盘。

来源：排名前列财经日报