房地产如何破局?出险房企如何解困?

每经记者：刘颂辉 陈荣浩 每经编辑：陈梦妤,魏文艺

8月8日~10日，由观点机构主办、每日经济新闻等联合主办的2022博鳌房地产论坛在广州举行。

主办方供图

随着以“高周转、高负债、高杠杆”为代表的金融驱动地产发展模式逐步退出历史舞台，在转入“高质量发展的下半场”的关键节点上，行业该如何发展？出险房企如何解困？与会经济学家、房地产开发商、金融机构，以及创新业务探索者们，共同聚焦房地产行业现状，探寻行业破局与未来发展路径。

原国务院参事夏斌：解决出险房企问题，应系统归纳分类施策

在2022博鳌房地产论坛上，原国务院参事、国务院发展研究中心金融研究所名誉所长夏斌分享了其对房地产行业的看法。

谈及目前地产行业面临的流动性问题以及部分房企的债务问题，夏斌告诉《每日经济新闻》记者，对于房企的债务问题以及部分项目的交房问题，基本都保持着一个核心宗旨，即稳住不发生金融性系统风险。“我们时常听到一个词，叫‘压实地方政府责任’，怎样压实责任，这其中就需要各地政府进行牵头、协调和调动资源去解决问题。”

在夏斌看来，压实地方政府责任并不等同于政府兜底。解决出险房企的问题应该进行系统归纳，不同区域可以对不同项目有不一样的处理方式，坚持系统化思维，分类施策。比如对于资不抵债的企业，该破产还得破产；对于具备盘活价值的项目，可以由政府出面进行牵头，交由资产管理公司参与问题楼盘的盘活等。

社科院大学城乡建设经济系教授陈淮：动员银行、资管解决房企不良贷款问题

“地产企业存在不良贷款的问题，应当动员有条件的银行、资产管理公司来托管，采取方法帮助解决他们的困难。”

在2022博鳌房地产论坛的“债务危机与解决之道”讨论环节，社科院大学城乡建设经济系教授陈淮表示，回顾过去，四大行也曾遇到类似情况，是由政府成立四大资产管理公司采取债转股解决了问题。而且，前几年地方政府债务问题，是通过发行低价的新债腾挪原来高价的老债，这也是一种技术办法。

“当下我觉得应当通过政府推动，来把已建成但还不能出售的房子作为社保用房或者租赁用房，甚至是由政府收购，以此满足买不起房子的人的需求，我想这是一个办法。”陈淮说。

中国经济体制改革研究会副会长樊纲：房地产目前处低谷，政策出现较好调整

“行业都在谈风险，想着如何渡过难关，但是在行业悲观的状态下，是否可以找到一些乐观的事情？”

在2022博鳌房地产论坛上，中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲做题为“宏观经济大盘与房地产大周期”主旨演讲。

樊纲提到，房地产行业目前处在较为悲观的状态，市场较为低迷，而且存在波动，但也应该看到，国内制造业表现还可以，一方面得益于电商快递业的发展，另一方得益于国际市场的出口保持增长，发展韧劲依然存在。

“应该说我们的根基还在，制造业主体以及产业链还在，因此同全世界比较起来，仍然是增长比较好的。”樊纲认为。

樊纲表示，今年以来宏观政策出现了较好调整，其中就包括房地产政策，比如因城施策、保交楼以及房地产纾困基金等等。有了政策上的调整，也就还值得期待。

旭辉控股董事局主席林中：无论何种困难，开发商都应全力保交楼

在2022博鳌房地产论坛上，旭辉控股董事局主席林中在谈到“债务危机与解决之道”时，林中表示，房地产行业面临这类问题的根本原因，依然是民营房企在房地产大发展的阶段，采用高负债、高杠杆和高周转发展模式，而且很多企业持续多年，还对此产生了路径依赖。

“企业首先要积极自救，不仅要有信心，有觉醒，还要有毅力”，林中表示，在自救过程中，民营房企可能要去联系外部的利益相关者、银行、债权人以及政府方面，内部要开源节流，主动求变。

林中提到，保交楼、保稳定和保民生不仅是一家企业的社会责任，更是企业对客户的承诺。在契约社会，一定要讲究这种契约精神，不管企业存在多大多严重的困难，都应该全力以赴保交楼。

林中建议，金融机构或者监管部门能让销售回款和开发贷款产生时间错配，以此延长开发贷款的期限。

其解释道，以前开发贷款基本上是2~3年，按照市场上行的节奏，偿还贷款基本上没有问题，但如今市场变弱了，销售周期拉长了，所以产生了时间错配。

林中还建议，民营房企在主动或被动地降杠杆，这个过程中希望能保持平稳下行，实现软着陆，资金方面也需要得到相应支持。

“对不同企业要分类对待，对已经出现债务违约的企业，要进行风险隔离，让地方政府、地方监管部门以及AMC进入。对还没有出现债务违约的企业，可以扶一把。因为，只要注入一些流动性，他们就能挺过这一关。”林中呼吁。

恒隆地产董事长陈启宗：住房进入薄利多销环节，民企仍有机会

在2022博鳌房地产论坛上，恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗做了题为“如何把握机遇和应对危机”的主旨演讲。

陈启宗表示，过往10多年地产行业的发展模式并不适应当下的背景。过往大家关注的是卖了多少房子，比拼的是营业额。“从过往地产行业的发展经验来看，做大就得借钱。对一个行业来说，当大部分参与者头脑发热，那就带来了整个行业的疯狂。”

“机会和风险永远是成正比的，不要只看到收益，却不愿意去接受这其中的风险。”陈启宗认为，现如今地产商应该清醒过来。

在陈启宗看来，风险和机遇是平衡的，赚钱越多的行业，机会越大的行业，风险也会随之增加。凡是进入房地产行业的企业家，通常都是野心比较大的，他们不想赚小钱，只想赚大钱。“你想赚到大钱，就理应承担更大风险，现在市场环境变了，政策变严了，整体风险自然更大了，企业也应该接受这样的现实。”

谈及未来房地产行业的发展机会，陈启宗表示，“行业会一直在，因为人总是有买房和住房的需求，而且我国也还处于城镇化的过程中，住房不可能全由政府来负责，民企还有市场机会。中国的住房行业已经进入了一个薄利多销的环节，在利越来越薄的时候，就要更多地销售，才能够赚同样的钱。并不是说从今以后就没有赚钱的机会，而是不同的赚钱方式，薄利多销的时候要做的跟从前是有点不一样的。”

陈启宗提到，从个人角度来看，如何把握行业的机遇。“大家要认清楚，我们所面临的机遇是什么，是赚钱的机遇，还是不破产的机遇，还是退出地产行业的机遇。时间来了，你就应该把握退出房地产机遇，企业是需要转型还是转行，企业也必须去思考。”

万物云管理合伙人、首席科学家丁险峰：如地产业数字化，将产生万亿级GMV中介

“过去大家把视频内容数字化，出现了短视频行业；如果地产行业数字化，未来将产生一个万亿级GMV中介行业。”在2022博鳌房地产论坛上，万物云管理合伙人、首席科学家丁险峰发表《物业行业的“万亿”机会》主题演讲。

丁险峰认为，要解决地产行业互联网的基础设施建设问题，必须利用5G等技术构建分布式云，并且建设一套数字原生软件体系。

“未来，大家会发现分布式原生体系下面，大量计算、存储资源需要被池化，然后被调度，需要通过大量深度AI学习、分布式AI学习来解决这些问题”，在丁险峰看来，中心云和边缘云之间存在操作系统调度问题，这是一个数字孪生体系下的数据管理系统，有冷数据、热数据，保持数据的一致性和安全性是亟需解决的问题之一。

高力国际中国区董事总经理邓懿君：有足够资管人才，是保证项目收益重要因素

在2022博鳌房地产论坛上，高力国际中国区董事总经理邓懿君在接受《每日经济新闻》记者采访时谈到，尽管宏观经济经历着短期波动，但江浙沪一带经济基础依旧表现稳健，区域发展方向较为明晰，未来能维持较好预判。

邓懿君提到，成熟玩家的市场，参与主体基本都懂得如何专业地将产品做好，把服务水平提高，将服务成本降低。

反过来辩证地看，其认为也会带来一个现象，即商业地产市场的想象空间不大，很难在这一区域内打造出项目“爆点”。据邓懿君介绍，高力国际长期致力于充当资产管理角色，保证资产长期运营和增值。

“具备足够的资产管理人才，是保证项目长远收益的重要因素”，邓懿君认为，当资产运营至第十年，是否还能有长期收益的能力与生命力，就是非常考验资产管理人才的命题。

东方证券总裁助理、首席经济学家邵宇：房价与收入增长相匹配，才是真正良性发展

在2022博鳌房地产论坛上，东方证券总裁助理、首席经济学家邵宇在论坛直播间分享了自己对房地产行业的看法。

“对地产行业来说，增长的高峰已经成为过去时，整个市场正在进入一个属于常态化的状态，大众对房子的热情，把房子当做投资品的热情，已出现显著降温，这是每个从业者都需要认清的现实。”

谈及房地产市场的良性发展，邵宇认为，可能需要在房价上作出一些牺牲。“让年轻人多生孩子多买房为何难，本质上还是收入没跟上，或者说收入上涨的幅度跟不上房价上涨的幅度，归根结底还是房价太贵了。房地产的良性发展必须找到居民收入与房价之间的动态平衡点。”

邵宇提到，“对整个地产行业来说，出台各项趋严的政策，目标并不是把整个它打掉，而是想改变地产行业的发展模式，希望房价跟收入增长匹配，希望通过压缩杠杆的方式使其发展更为平稳。”

IWG集团中国区总裁胡懋：计划未来在华灵活办公网点新增3至5倍

在2022博鳌房地产论坛上，IWG集团中国区总裁胡懋表示，“疫情虽然给整个行业的业务增长带来了负面效应，但对灵活办公企业来说，唯有不断去做出调整，才能适应各种冲击。”

胡懋提到，在疫情常态化背景下，IWG也做出了多维度的调整和改变。比如开始从重资产向轻资产的转变，对运营经验、品牌价值的重视，以及通过品牌输出、经营管理输出的轻资产模式，都是一直在尝试的方向。

“未来一年，公司计划拓展超过1000个的全球网络，虽然疫情确实给行业带来了冲击，但IWG并不会减少扩张的步伐。”胡懋透露，目前IWG的网点已经覆盖了120个国家，全球灵活办公网点大概有3500多个，覆盖率位居行业第一。在中国，计划在未来3~5年将灵活办公网点新增3-5倍。在扩张的同时，IWG也会逐步优化网点，对一些盈利能力较差的网点，会通过合并的方式进行调整。

海南雅诚董事长朱荣斌：变局不是让行业垮掉，而是重新洗牌调整

关于房地产企业面临的危机是否已经触底，在2022博鳌房地产论坛上，房地产明星职业经理人、海南雅诚房地产开发有限公司董事长朱荣斌表示，大家的关注点都集中在民营企业，但在我看来，这一次的问题非常严峻，不光是民企，也应该关心行业内的地产国企。

“我们还是要坚信房地产行业不会垮掉，也不能垮掉。稳楼市举措我认为特别好，企业要做的事情唯有坚守。”

“我经常说没有不好的行业，只有不好的企业。现在我在创业，也刚刚起步，没有包袱，可能还是白纸一张，但我希望每一次调整都是一次变局，变局不是让这个行业垮掉，而是重新洗牌和重新调整，有更好的公司冒出来，我希望我们是冒出来的公司之一。”

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