高价房源下架,部分银行停贷!楼市嗅到“拐点”?

辛辛苦苦砍价一小时后，最终以涨价20万成交……几年前发生过的楼市魔幻现实，似乎又在发生。

　　1月21日，白领陈小姐驱车连扫广州天河、黄埔片区的多个一手楼盘，终于买到一套总价300多万元的房子。此前一天晚上，她的同事张雯（化名）在聚餐中途，菜还没上完，接到中介电话就脚底抹油，赶去中介行签合同。毕竟，张雯最近已经被业主反价多次了。

　　新冠肺炎疫情弥漫的2020年，人们买房的热情超乎寻常，全国商品房销售额17.36万亿元，大增8.7%。

　　量价齐升之后，广州、上海、深圳等城市相关部门近期先后发文控房价。广州高价房源下架、上海法拍房纳入限购、信贷部门亦已开始收紧房贷、调高利率，市场似乎开始嗅到一丝“转折”的味道。

　　在房地产交易登记中心办理过户手续的张雯（化名）

　　看房半年，从买三房变只能买两房

　　四个多月以前，家有两套房的张雯并没有购房的打算。

　　去年下半年以来，广州东部房价噌噌上涨，张雯决定卖一买一换学位房。10月，她将在东圃的一套房子以单价5万出头挂牌，同步在天河公园一带开启找房。

　　“当时加装电梯的楼梯楼，楼龄20多年，单价6万至6.5万元左右”。10月至11月，600万至650万元在天河公园板块大约可以买三房，但到12月底至今年1月，同类房源不少挂牌价纷纷调高到8万。

　　去年11月上旬，天河区奥体公园北侧北AT1003036地块以楼面地价5.1万元/平方米成交，周边板块的二手房纷纷调高价。在牛奶厂板块，多个楼盘的二手挂牌价已是7万+。而在1月下旬，更是曝出龙湖首开·天宸原著一套95.3万平方米的三房，以单价7.9万元/平方米成交。

　　“年轻的买家问我‘能不能降价’，说她买房很艰难，我只能说‘不能’”。长达四个多月里，她看了二三十套二手房，五六个一手楼盘，越看越心急。

　　“一手楼盘还没预售证就开始收筹，先以市场价割了一波韭菜，涨价后又再割一波，不断地加推不断地涨，造成买房要靠抢，搞到人心惶惶”。张雯说，二手楼市也是兴奋异常。天河北一带的华阳小学学位房，带小区的电梯房报价10万+，又破又老的也要7万+。即便这样，每每有一套稍微好点儿的房子放盘，立马就有人买走，剩下要么是单体楼，户型极差，采光极差，没有阳台，或者朝马路的房源，以七八万元/平方米挂牌。

　　今年1月中旬，张雯看中天河公园板块一套楼龄20年，近100平方米的三房，业主以630多万元放盘。“我想砍（价）少一点是一点，才一开口，业主直接就说‘不卖了’，要再调高价挂牌”。

　　1月中旬，张雯的房子最终以比挂牌总价便宜5万元出售。而她在历经业主多次反价后，更加心急，“一方面怕这时进场踩在高位，一方面又怕错过这波购房先机”。

　　1月20日晚，在与朋友聚餐时接到中介的电话，她立马抛下朋友，急奔中介店。

　　“终于遇到一个诚心卖房，愿意让价几万元的卖家”。当晚，张雯火速签约买下一套近500万元的两房。激动过后，却又有些怅然，“看了小半年，预算从买得起三房，变成只能买得起两房”。

　　放盘三年乏人问津，后疫情时期顺利脱手

　　在番禺区，阿红近段时间一直在为买一手房还是二手房纠结。

　　她家早年已购入一套天河区体育东路小学地段学位房，只等孩子长大就搬过去上学。但在这一波房价上涨中，她担心“再不换房就来不及了”，急于在地铁三号线沿线换一套改善居住的大三房。

　　阿红一家目前住在番禺区南村某小区的一套两房，现以245万元放盘，“每周末起码有五六拔客人来看，有还价230万至235万元”。只要阿红点头，房子马上就能卖出去，但她举棋不定。

　　“不知道是不是我的运气不好，先后看中的好几套房子，业主要么突然说不卖，要么就是涨价”。阿红称，她看中的，分布于南村、万博板块的二手房普遍每套都涨10万元左右。

　　番禺往南，南沙区在2020年也迎来爆发。这一年，南沙一手住宅成交暴增至17201套，成交量排名全广州第二。

　　去年深圳“7.15”政策出台以后，南沙成交量价齐升，亦带动当地二手房成交。

　　在某市直事业单位工作的白小姐，早在2018年就开始将南沙的一套二手住宅放盘。“曾经好多个周末，我按约赶到南沙，把卫生搞得干干净净，结果买家临时却放我飞机”。2018年至2019年，房子乏人理睬。直至2020年下半年，南沙一手楼市大热传导到二手市场。这年10月，她终于把房子卖掉。

　　手持上百万元，白小姐将名下另一套位于海珠区的小房子也挂牌放卖，计划以两套房的钱在天河区置换一套大房子。但看了天河区当前在售的几个一手楼盘，“没地铁，学校一般，地段都偏到广氮去了，报价也要7万+”。久居海珠区闹市，各种配套手到擒来，她表示“无法接受那么‘偏’的地方”，最终决定还是在海珠区换大房。

　　分化：东中南部普遍上涨，西北部涨势显弱

　　相对天河、黄埔、番禺、南沙等区房价暴涨，海珠区多个板块的房价涨势显弱。

　　在海珠区南洲板块，罗马家园最近三年房价基本原地踏步。即便是广州全市房价大升的2020年，该小区的房价基本只呈微升。

　　“相对其他区域这一带是涨的不多，但沥滘旧改即将上市，现在罗马家园的放盘房源也在减少了”。德诚行经纪温先生表示，该小区目前在挂牌的要么是价格挂得比较高的，要么就是楼层相对差的。

　　海珠区南洲板块的房价不涨，并非孤案。这些年最热的两大板块牛奶厂和广钢新城，前者的房价显然跑赢后者。除了广钢新城，荔湾区大坦沙板块的房价也涨势显弱。而在白云区，尽管近些年多宗地拍出楼面地价4万+，但整体涨势仍然不敌东部。

　　去年12月，白领陈小姐卖掉白云区同和板块的一套二手房，在黄埔区鱼珠板块的某个一手楼盘以总价600多万元，购入一套110多平方米的三房，“相比天河黄埔的涨势，我那套房这些年间基本没涨”。

　　譬如同和板块的云裳丽影，安居客显示，2018年3月的挂牌均价是45538元/平方米，而在2020年12月是44004元/平方米，挂牌价比三年前还降了。

　　在东部黄埔，2020年以来的楼市又热又飚。10月底，该区某一手网红盘开盘，现场抢破头，白领黄先生好不容易抢到其中一套80多平方米的三房，彼时开发商报价是4.5万元/平方米。但抢到房之后，“开发商各种借口不想签约，不愿意给到最初的折扣，房价涨了5千元/平方米，而且还曾要求一次性付款”。

　　“整套房一共涨了40多万元，根本无法接受”。为了买这套房，黄先生一家已看房几年，多方投诉无果，他们只好放弃这楼盘。

　　事实上，今年1月5日，广州住建局已发文干预：严厉打击哄抬房价和虚假房源、虚假广告、虚假销售等违法违规行为。此前广州珠江新城、东圃等片区挂牌价显高的二手房源，亦被有关部门要求下架或不予显示。

　　北京中原地产首席分析师张大伟分析认为，四个一线城市二手房价格上涨幅度明显在加快的核心原因是，疫情影响下，一线城市学区房的需求明显上升，包括深圳、上海、广州、北京这一轮年底翘尾学区房表现最明显，大量的出国读书人群回流，增加了市场需求。

　　1月19日，天河区人民政府亦发布一封“关于严厉打击哄抬房价等扰乱市场秩序行为的提醒信 ”，声明政府相关部门将开展专项联合检查，严厉打击各类投机炒房、哄抬房价等扰乱市场秩序的违法违规行为。

　　21.5万套成交下，银行捂紧贷款

　　伴随越来越严厉的政策发布，急于上车的市民更是加快进场。

　　1月21日以来，白领陈小姐加速看房步伐，她急于过年前在天河东部片区买入一套总价300多万元的房子，“以父母的名义购买”。她和丈夫都是独生子女，现在已有两套房，“等父母老了过来团聚，也需要住一套房”。她的看房之路从元旦开启，但到目前仍未找到满意的，“看中的暂时没有货”。

　　南都记者综合住建局及网易房产监测阳光家缘数据统计，2020年广州一手住宅网签105411套，二手住宅网签109909套，全年广州合共成交21.532万套，创下历史新高。

　　不仅广州，2020年的全国楼市同样火爆。据国家统计局数据，2020年全国房地产销售面积首破17.6亿平米，销售金额首破17.36万亿，创历史新高。

　　火爆成交背后，是一众急于上车的刚需和改善一族，大手笔置业的豪宅业主。

　　“现在很多人拿着钱很恐慌，生怕在手上贬值了”。珠江新城某中介经纪小邓表示，去年四五月份，他接待的一名购房者有一千多万元现金，想在珠江新城买套豪宅，结果一个犹豫，房价涨势迅猛，一时接受不了。看到11月份，索性退而求其次，在黄埔鱼珠某片区一次性付款500多万元买了一套新房。

　　相对于改善一族，众多刚需的上车之路更显艰难。从大学毕业就来广州，已工作六年的小紫，在去年下半年陪朋友看房时，也计划自己买一套，但她勉强只能凑够50万元首付，最终决定在增城偏较远的地带择居，提早上车。

　　相对北上深，广州的房价相对显低，但仍有应届生放弃广州，去了房价相对便宜的二线城市。陈小姐称，她的表弟原本已签约广州某通信公司，但发现广州房价太高，最终放弃广州，选择到西安的银行工作。

　　面对异常于往年的海量成交，政府部门发文制约之外，信贷部门亦已收紧房贷。竞宇金融服务有限公司的工作人员告诉南都记者，从1月初起，大部分银行基本不放款了，“建行基本不接房贷案子”。而公积金贷款，所花时间相对更漫长。

　　“我现在后悔一时心软，就同意买家组合贷款了”。在买家递交公积金贷款资料两周仍未获审批后，张雯如是说。

　　而据南方+记者近日暗访调查，当前广州21家银行中，已有华厦银行、平安银行停止接单房贷；仅汇丰银行表示目前额度不紧张；包括工、农、中、交、建、邮储六大国有银行亦均表示额度非常紧张。在一些银行中，去年12月递件的贷款至今仍未放款。

　　在当前政府政策频出、信贷收紧之下，2021年的楼市走向值得关注。

　　南都记者邱永芬