告别烂尾楼!开发商这笔钱将被统一监管,事关你家交房!

本文来源：时代周报 作者：忻奇琪

2月10日，多家媒体报道，全国商品房预售资金监督管理办法（下称“办法”）已于近日制定出台。

据悉，办法明确规定，商品房预售资金额度监管为“重点额度监管”。由市县级城乡建设部门根据工程造价合同等核定，确保项目竣工所需的资金额度。当账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可以由房企提取自由使用。

预售资金监管是住建部门会同银行对商品房预售资金实施第三方监管，开发商须将预售资金存入银行专用监管账户，只能用作本项目建设。该制度设计初衷为防止因开发商挪用资金致使项目烂尾。

此前，商品房预售资金监管为各地管理。预售资金全国统一监管后，房企可在“保交楼”基础上提取资金，提高资金使用率。此举无疑为房企注入“强心剂”，有利于提高资金的流动性，是引领行业走出低谷的重要措施。

受此消息影响，2月11日早盘，多只地产股大涨，地产板块涨幅居前。

力保交付

随着房地产市场日趋成熟，房企走出大本营，实现全国化布局已成趋势。预售资金全国统一监管，有利于房企打通地域壁垒，为项目之间的资金调度腾挪空间。

“虽然目前未看到实施细节，但该政策对当前的房产行业有积极意义。”2月11日，诸葛找房数据研究中心负责人王小嫱在接受时代周报采访时表示，与1994年发布的《城市商品房预售管理办法》规定相比，此次新规较大不同在于，明确对预售资金进行了全国统一管理，进而有利于规范预售资金的使用。

此前出台的《城市商品房预售管理办法》曾对预售资金监管做出原则性规定，即各地区自主出台相应的“预售资金监督管理办法”和“预售资金监督管理实施细则”，导致各地预售资金监管的方式差别较大。

由于全国并无统一的规定，部分地方预售资金监管存在政策不明确、提取基数和提取比例过高、提取节奏不合理等问题。

王小嫱进一步分析指出，当前国内各城市的预售资金监管规则不一，而烂尾楼、延迟交房及问题房等现象不减。新规对预售资金进行全国统一监管，有利于规范预售资金监管，促进房地产行业的健康发展。

时代周报记者了解到，2021年11月起，北京、成都、烟台、广州等城市，开始陆续降低预售监管资金留存比例，进一步优化预售资金使用效率。

2021年11月初，成都市住建局下发通知，优化商品房预售款支取条件，开发企业可申请支取多余部分资金；11月23日，成都市住建局再度发文，监管部门将依据项目施工进度，分档降低预售资金留存比例。

具体而言，在项目主体结构工程完成四分之三以及主体结构封顶两个节点，监管额度内预售资金支取比例上限分别提高5%；项目并联竣工验收备案后，监管额度内预售资金支取比例可达到95%。

1月18日，烟台市住建局发布《关于对烟台市2020年度守信房地产开发企业实施激励措施的通知》，对调整幅度进一步细化。

对信用等级为AAA级开发企业，商品房预售监管资金留存比例降低5%（工程单体施工结束的不予减免）;对信用等级为AA级开发企业，商品房预售监管资金留存比例降低3%（工程单体施工结束的不予减免）。

（部分城市预售资金监管比例调整 来源：克而瑞地产研究中心）

克而瑞地产研究中心指出，预售资金监管放松和协调金融机构加大支持力度是对房企“纾困”的重要措施，符合央行提出的“两个维护”的要求，核心逻辑是维护房地产市场平稳健康发展，力保交付，避免项目烂尾，防止房企因资金断裂而衍生出更大的系统性危机。

地产股拉涨

办法明确表示，当账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可以由房企提取自由使用。

“这一点对房企而言是较大利好，以往对于预售资金实行全监管，拉长企业回款周期。在房企融资监管趋严的背景下，加大了房企的资金流压力。此条细则增强商品房预售资金的灵活性，加强了回款的流动性，有利于缓解房企的资金压力，对房地产行业内部循环有积极作用。” 王小嫱指出。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对时代周报记者表示，当前，我国商品房采用预售而非现售，其目的是在确保工程质量和进度的前提下，增加开发商的可用资金，降低财务成本，从而降低房价，缩短建设周期，增加商品房供应。

在李宇嘉看来，目前保交楼任务较重，部门城市监管“一刀切”，一般额度和重点监管额度混同，导致开发商可用资金下降，加剧交付风险，进一步导致供应下降。预售金监管全国统一，有利于回归防烂尾、保交付初衷。

受此消息利好，2月11日早盘，多只地产股大涨。南山控股(002314)、荣安地产(000517)、天保基建(000965)、嘉凯城(000918)涨停，中国武夷(000797)、大龙地产(600159)、新城控股(601155)等涨幅居前。

港股方面，融创中国（01918.HK）涨幅4.48%、富力地产（02777.HK）涨幅达6.23%、中国奥园（03383.HK）涨幅达4.05%、世茂集团（00813.HK）涨幅5.99%。