冯俊:市场逻辑生变 房地产业已失去高杠杆的土壤

7月29日，“博鳌·21世纪房地产论坛第22届年会”召开，大会主题为“风雨蜕变：良性循环下的模式重构”。会上，中国房地产业协会会长冯俊发表了题为“砥砺前行”的主题演讲，并表示，今年上半年以来，房地产市场出现了深度下行，其中虽有外部压力的因素，但根本原因是“房地产本身的逻辑结构发生了很大的变化”。

冯俊指出，对供需矛盾的错判，和加杠杆为主的发展模式，使得行业的矛盾不断积累。在一系列去杠杆政策的叠加作用下，市场便出现了深度调整。

冯俊对房地产业原有的发展模式进行了反思，他认为，房地产量价不断上涨“神话”的破灭，使行业继续实施高杠杆的土壤不复存在。企业必须在保证安全的基础上，寻求新的发展模式。

三个判断

今年以来，已有超过100个城市出台了各类稳楼市政策，但房地产市场的投资、销售、现金流等指标仍表现不佳。根据国家统计局的数据，今年上半年，全国房地产开发投资同比下降5.4%，连续三个月下降；商品房销售面积同比下降22.2%，商品房销售额下降28.9%；房地产开发企业到位资金同比下降25.3%。

冯俊表示，需求不足，以及去年下半年以来政策叠加引起的流动性风险爆发，都是导致今年市场下行的原因。但从根本上看，还是因为房地产市场的内部结构出现了问题。

冯俊说，排名前列是对供需矛盾的判断。这些年来，随着住房市场的发展，群众对住房的需求在放缓，但很多房企还是按原来的逻辑在安排生产，这就导致了供应和需求之间的不匹配。

另一个重要因素在于，长期以来，无论在居民部门，还是在生产端，都以加杠杆的发展模式为主。

他认为，这两个因素的叠加，使得行业的矛盾不断累积。随着政策环境发生变化，矛盾便在短期内爆发出来，从而造成市场的下行。

对于当前的市场，冯俊有三个基本判断。

一是市场基本触底。冯俊认为，今年3月，市场曾经出现过一些好转的迹象，但在经济下行和疫情防控的压力下，5月又继续探底，到今年6月，市场基本触底。

但他同时表示，由于去年的基数较高，今后几个月，房地产数据同比继续下降是大概率事件。预计今年的销售降幅将在20%-30%的水平，投资降幅约为10%。

二是流动性风险扩大的可能性基本没有，但传导、延展效应逐步产生。“就总量上来说，流动性风险的范围已经看清楚了，但可能仍有‘最后一击’，现在还不知道什么时候来。”冯俊指出，流动性风险的传导延展效应还会逐步产生。

三是地方的稳楼市政策效果有待观察。冯俊表示，地方政府出台的稳楼市政策，主要着眼于需求端，在供给侧的发力较少。但由于我国房地产市场的供需关系已经趋于平衡，因此从目前来看，这种调整的效果并不是很乐观，未来的效果也需进一步观察。

旧模式之殇

去年末开始，监管部门提出，房地产业要探索新的发展模式。这也意味着，旧有的发展模式已不适合当下的市场。

冯俊认为，要探索新的发展模式，就必须对原有的发展模式进行反思。“房地产对经济社会的发展很重要，但不能因为它很重要了，我们就无视问题的存在。”

冯俊指出，房地产的旧模式体现在供给侧、需求侧、企业形态三个方面。

在供给侧，房企在资本筹集方式中，主要依赖各种方式的融资，企业的负债率处于80%左右的偏高水平；在产品供应结构上，房地产市场长期供应“出售型”产品为主，但在市场发展的过程当中，租赁住房已经占有很大比重；在生产建造方式上，近年来，住房的建造技术有很大的进步，但行业总体上仍然主要依靠传统的作业方式来生产。

在需求侧，虽然住房本身具有投资属性，但是行业发展的目标是解决居住问题，住房应该是消费品而不是投资品。因此，现行的居民部门靠负债来解决住房的模式应当反思。此外，如果房价不断上涨，就会导致被市场挤出的低收家庭增多，不符合“共同富裕”的目标，如何保障较低收入家庭的住房权利，也是需求侧需要考虑的问题。

在企业的形态上，冯俊认为，许多房企已经从生产型向类金融机构转化，“特别是一些集团总部，资源控制和输出（拿地、融资、品牌）成为主要任务，跟生产脱离。”因此，房地产究竟应该实体经营还是虚拟经营，是值得思考的问题。

对于最受关注的高杠杆发展模式，冯俊指出，房企高杠杆能够持续，是建立在两个假设的基础上。

一是假设房价能够不断地快速上涨。这样一来，无论房企的融资成本有多高，房价上涨了，收益就能够覆盖成本，所以这些年房企不断通过融资来扩大自己的生产规模。二是假设销售回款是畅通的。生产出来的房子能有人买，企业才能实现回款，进而去偿还债务。

“恰恰去年下半年以来，这两个假设的基础都不存在了。”冯俊说，随着高杠杆难以为继，行业的流动性风险也就爆发出来。

告别高增长

除了高杠杆的终结，种种迹象表明，房地产业已经告别了高增长时代。

冯俊表示，本世纪的前十年，房地产投资、新开工等指标均保持高速增长。但从2010年开始，这两项指标的增速明显下滑。根据国家统计局的数据，2022年上半年，全国房地产开发投资同比下降5.4%，房屋新开工面积同比下降34.4%。

冯俊认为，这种变化意味着，房地产业“已经告别了高增长的岁月”。整个行业的主要指标变化已经进入了平稳通道，今后的20年内不太可能有过高的增速。

但对于行业的中长期发展前景，冯俊认为，房地产业仍然有足够的支撑。

一方面，疏通国内大循环、激励潜在的住房消费需求改善预期。住房长期需求取决于人口增长。如果对住房的长期需求比较乐观，就需要解决如何去激励潜在的住房需求。

另一方面，城镇化进程当中农村人口向城市迁徙、城镇之间人口迁徙都会引起数量的增长，这也是住房数量增长的基数。尤其是经济增长能力强，人口流动量大的城市群。

对于房地产业未来的发展方向，冯俊认为，产业数字化将是行业的重要推动力，并主要体现在供给端。比如，可以通过建造全过程加大建筑信息模型（BIM）、物联网、大数据、人工智能等新技术的集成与创新应用，来更新生产方式，提高产品精度、提高质量、提升效益，以此取代规模扩张的模式；通过数字化在生活服务中的应用，如智慧家居，使住房结构、空间变化更灵活；数字化还能实现精细化运营和多部门协同，重塑业务流程，实现效率提升、智能决策、优化消费体验。

此外，在经历了此轮市场波动后，提高防风险能力也不可或缺。冯俊强调，一是改善资本结构，增大直接融资的比重；二是改善融资方式，降低表外负债的比重；三是调整融资规模；四是注意风险监测，在风险即将产生的时候，能够进行有效的防范。